Blog

Shqiptarët blejnë më shtrenjtë se në Evropë. Si e pushtuan Tiranën, firmat e ndërtimit pa financa të mjaftueshme

Shqiptarët blejnë më shtrenjtë se në Evropë. Si e pushtuan Tiranën, firmat e ndërtimit pa financa të mjaftueshme

Agjenci të pafundme imobiliare të joshin me çmimet që sidoqoftë nuk janë asesi okazion. Një shtëpi në rrugën “Mine Peza” ofrohet online me vlerën e 1400 euro për metër katror.  Pranë “QSUT”, shitet apartament 900 euro metri katror. Mjafton një kërkim i thjeshtë në google për të konfirmuar se dhjetra apartamente me çmime aspak reale qëndrojnë stok nga çmimet e kripura dhe që vijojnë të ngjiten jo vetëm në Tiranë, por në çdo qytet .

“Kjo vjen nga kërkesat e shumta” – arsyeton Leda – agjente shitjesh e cila fiton përqindjen e saj për çdo kontratë të realizuar me sukses. Sidomos në një kohë kur blerja e një banese vijon të jetë një nga qëllimet kryesore të shqiptarëve, që buron jo vetëm nga tradita, por edhe konsiderata për një siguri më tepër.

Unë kam mbi 8 vite që punoj dhe kam paguar qera për të banuar në Tiranë gjatë këtyre viteve. Mendova që të paktën lekët që paguaj për qera ti paguaja si këste kredie dhe në fund shtëpia do të ishte imja”, rrëfehet Igli, një 30 vjeçar me diplomë në IT, i cili nuk ngurron që të tregojë edhe zhgënjimin pasi filloi të kërkonte për një apartament në kryeqytet.

“Në zonat periferike çmimi për metër katror varionte nga 750 euro kur ishte në ndërtim deri në 1000 euro, kur kishte përfunduar dhe kjo në rastin më të mirë. Pra një apartament 1+1 si i quajmë ne rëndom, shkonte diku te 40-50 mijë euro. E kur i shton edhe interesin e bankës dhe gjithë shpenzimet për procedurat e marrjes së kredisë, është dicka që e kupton që është pothuajse e pamundur, kur ti merr një rrogë që varion nga 700 deri në 1 milionë lekë të vjetra”, tregon i riu, duke shtuar me humor se nëse kërkon të blesh një apartament më pranë qendrës, do të të duhet të punosh gjithë jetën për të shlyer kredinë e cila të mban peng jetën sipas tij.

Por Igli është një nga dhjetra të rinj që duan të kapin Tiranën përmes një shtëpie, por që gjendet në pamundësi financiare. Për këtë arsye, ndryshe nga fenomeni i emigrantëve që pavarësisht se jetojnë larg e blejnë një shtëpi në Shqipëri, të tjerët lidhen tek kredia. Nga 100 shqiptarë, 88 prej tyre janë shprehur se e kanë të pamundur blerjen e një shtëpie në një pyetësor të realizuar nga Banka e Shqipërise në indeksin që ajo harton për treguesit e besimit të bizneseve dhe konsumatorëve.

Nga ana tjetër në kohë krizash, shpenzimi i parave ulet nga qytetarët, por edhe pse gjatë krizës së shkaktuar nga COVID-19 shumë sektorë të ekonomisë shënuan rënie, sektori i pasurive të paluajtshme shënoi një tjetër rekord. Sipas INSTAT, për 9 mujorin e 2020, transaksionet e pasurive arritën në vlerën e 612 milionë eurove.

Nuk jemi ende në BE, por çmimet më të shtrenjta se në Milano

Juliana Nela, masterbroker në një nga kompanitë më të mëdha të shit-blerjes së pasurive të patundshme në Shqipëri, tregon se Tirana ofron një diversitet të madh të çmimeve. “Fillojnë nga 700 duke shkuar deri ne 3500 euro per metër katror, me projekte të reja nga studio ndërkombëtare në zona superpreferenciale, ku ka qenë i ndaluar ndërtimi deri tani”, thotë ajo.

Dhe nga kërkimet e Qendrës Shqiptare për Gazetari Cilësore, rezulton se çmimi për metër katror në kryeqytet është i ndryshëm. Por pothuajse asnjëherë nuk zbret poshtë 700 euro, edhe kur blerja kryehet në momentin që pallati ende s’ka filluar të hedhi themelet.

Zonat me çmimet më të lira në kryeqytet janë ajo e Kasharit, Yzberishtit dhe një pjesë të Astirit, Bulevardit të Ri si dhe Freskut. Në këto zona, çmimi shkon nga 700 euro deri në 1100 euro për metër katror. Por vlera prej 1100 euro duket si diçka e ulët në krahasim me çmimet në zonat rreth qendrës së kryeqytetit.  Në rrugën e “Elbasanit”, çmimi kur projekti sapo ka filluar të zbatohet dhe ende nuk janë hedhur themelet është 1200 euro, ashtu si edhe në zonën e rrugës së “Myslim Shyrit” apo edhe pranë zonës së 9 katsheve. Por ky çmim arrin edhe në 2000 euro, kur projekti ka përfunduar duke u ngjitur më pas drejt shifrës 3000 euro. E nga ana tjetër në disa zona të tjera të kryeqytetit çmimi për metër katror shkon deri në 3500-4000 euro.

Ndërkohë që çmime të tilla janë të papërballueshme nga qytetarët shqiptarë, të paktën për sa i përket të ardhurave formale që ata kanë, në këtë sektor, infomaliteti është i lartë dhe llogaritë nuk mund të bëhen me të dhënat e ekonomisë formale.

Të mos harrojmë që kemi një ekonomi informale. Pra nuk mund ti bëjmë llogaritë me të dhënat e INSTAT-it, kur kemi undërground një ekonomi informale që lulëzon përditë dhe më shumë”, shprehet Juliana Nela, e cila shton me siguri se çmimi i pronave të paluajtshme në kryeqytet do të vijojë të rritet në zonat qëndrore.

Çmime të tilla, për ekspertët e ekonomisë nuk janë të ndikuar nga rregulli i kërkesës-ofertës, dhe nuk janë në përputhje me asnjë element të ekonomisë formale.

“Dinamika e çmimeve të pasurive të patundshme në Shqipëri, e posaçërisht në Tiranë, pasqyron në mënyrë të njëkohshme zhvillimet e kërkesë- ofertës, zhvillimet në ekonomi ku bën pjesë pompimi i parave formale dhe informale e kriminale si dhe kaosin urban”, shprehet Zef Preci.

Gjithashtu edhe për eksperten Ornela Liperi, çmime të tilla të apartamenteve në kryeqytet nuk janë të lidhura me fuqinë blerëse reale.

“Po ta shikosh Shqipëria është e treta më e shtrenjta në Europë, ndërsa Tirana është më e shtrenjtë se Milano, Viena dhe qytete të tjera në shtete të tjera.  Pra nuk është e lidhur me fuqinë blerësen reale, por me paranë informale që futen dhe kanalizohen në ndërtim”, thotë ekspertja.

Kur treguesit ekonomik nuk japin dot përgjigje

Ndërtimi në Shqipëri është një nga sektorët kryesorë të ekonomisë, duke zënë në 5 vitet e fundit rreth 9% të Prodhimit të Brendshëm Bruto. Sakaq pas vitit 2016 në Tiranë numri i lejeve të ndërtimit që janë dhënë, kanë njohur rritje të madhe, ku shifra totale e tyre shkon në 907. Ndërkohë eksperti i ekonomisë Zef Preci, “bumin” e ndërtimeve në kryeqytet e konsideron një amnisti fiskale në heshtje.

Përmes sektorit të ndërtimit po ndodh një amnisti fiskale e heshtur e burimeve informale dhe kriminale që janë në ekonomi, kryesisht nga aktivitetet të tilla siç është korrupsioni i zyrtarëve, siç është trafikimi i lëndëve narkotike me bazë kultivimin e tyre në vend si dhe trafikimin e drograve të forta nga Amerika Latine etj”, thotë ai duke shtuar se kjo situatë ka bërë që të ketë shitje minimale dhe kryesisht në zona preferenciale të ketë edhe rritje çmimesh, pasi çmimi si rregull kushtëzohet nga kërkesa-oferta, mund të kufizohet edhe nga taksat, por në Shqipëri nuk është rasti.

Pastrimi i parave u vu në dukje edhe nga raporti i DASH i publikuar në mars të 2021, ku nënvizohet se Shqipëria mbetet e ndjeshme ndaj pastrimit të parave për shkak të korrupsionit, rrjeteve të krimit të organizuar dhe institucioneve të dobëta ligjore dhe qeveritare. “Vendi ka një ekonomi të madhe të parasë në cash dhe sektorë informalë të gjerë, me flukse të konsiderueshme parash nga jashtë në formën e kontributeve nga emigrantët dhe investime të ndryshme, kryesisht në fushën e pasurive të paluajtshme apo projekteve të biznesit” – citohet në raport.

Por edhe në raportin e Drejtorisë së Parandalimit të Pastrimit të Parave për vitin 2020, vihet re se nga raportimet e aktiviteteve të dyshimta, mbizotërojnë tipologji që lidhen me blerjen e pasurive të paluajtshme.

“E mbaj stok dhe nuk ta shes”!

Tërmeti që goditi Shqipërinë, ku mijëra qytetarë mbetën të pastrehë, nxorri në pah një tjetër indicje. Mijëra apartamente të cilat prej vitesh qëndrojnë të pashitur në kryeqytet, por çmimi i tyre nuk bie.

“Arsyeja është sepse pjesa më e madhe e bizneseve, nuk po themi të gjitha, po nuk kanë ku ti çojnë paratë dhe është termi që quhet “parkim parash”, shprehet Ornela Liperi, e cila shton se: “Ka qenë një raport i GFI, i cili thoshte se gati 60% e firmave nuk justifikojnë burimin e parave. Kur sheh të gjithë treguesit e ekonomisë formale asnjë nga këto nuk justifikon këtë bum të ndërtimit. Këto apartamentet e shtrenjtat shumë aktorë në treg pranojnë se blihen cash. Edhe pse shitja-blerja e apartamenteve është më e rregulluar nga ndërtimi, përsëri gjenden mënyra se si të bëhet blerja”.

Liperi vë në dukje se në Shqipëri ka firma me të ardhura të pakta, por që ndërtojnë komplekse pallatesh.

“Po të dalësh në Tiranë, të shohësh emrat e firmave dhe të kontrollosh bilancet e tyre e kupton që këta nuk kanë burime për të bërë ndërtime të tilla. Gjatë viteve të fundit unë kam parë shumë bilance firmash që po ndërtojnë pallate dhe po ti kontrollosh janë ose firma të fjetura, pa aktivitet, që nuk kanë lidhje me grupe të tjera të mëdha. Ka firma që kishin të ardhura prej 30 mijë dollarë dhe papritur fillojnë ngrejnë kompleks pallatesh, ku i gjejnë këto para?”, pyet Liperi.

Miliona euro të dyshimta në llaç e tulla

Pas një periudhe 4 vjeçare ku numri i lejeve të ndërtimit u kufizua ndjeshëm, në vitin 2016 në Shqipëri do të vihej re një rritje e shpejtë e sektorit të ndërtimit. Sipas një raporti të Nismës Globale Krimit të Organizuar kjo rritje erdhi si pasojë e shtimit të investimeve të parave të pista nga të ardhurat e krimit. “Në Tiranë u lëshuan 65 për qind e të gjitha lejeve të ndërtimit për ambiente banimi, me një shumë totale prej 400 milionë eurosh. Nga 141 kompani që fituan leje ndërtimi për ndërtesa më të larta se gjashtë kate, gjatë periudhës 2017–2019, 59 për qind e tyre nuk i kishte burimet financiare për të përfunduar ndërtesat. Sipas bilanceve të këtyre kompanive, të ardhurat e tyre ishin minimale, dhe nuk kishin prona apo kredi që mund t’i lejonte që të kryenin investime të tilla. Sipas vlerësimeve tona, afërsisht 60 për qind e kësaj vlere vinte nga para të pista, afro 240 milionë euro”, jepet alarmi në raport, në të cilin bëhet edhe një përllogaritje se sa është shumë e parave të pista të pastruara në Shqipëri në sektorin e pasurive të paluajtshme gjatë viteve 2017-2019.

“Një ekspert i pastrimit të parave në Shqipëri përllogariti se afërsisht 500 milionë euro janë pastruar nëpërmjet sektorit të pasurive të paluajtshme në vitin 2019. Duke përdorur të njëjtën formulë edhe për vitet 2017 dhe 2018, shifrat respektive janë 320 milionë euro dhe 570 milionë euro. Sipas këtyre përllogaritjeve, del se një shumë totale prej 1.6 miliardë euro në para të pista janë pastruar nëpërmjet sektorit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri”, thuhet në raport. Përmes shifrave raporti tregon se përdorimi i fondeve të paligjshme në sektorin e ndërtimit ka ndikuar në çmimet e pasurive të paluajtshme, ku në 2019 çmimi mesatar për apartamentet arriti në pak më shumë se 1000 euro metri katror, duke përfaqësuar një normë inflacioni prej 16% nga viti 2016.

Edhe eksperti Preci, numrin e lartë të lejeve të ndërtimit në Tiranë e lidh me injektimin e parave të pista në këtë sektor.

Tashmë prej më shumë se dy vitesh vijon dhënia e lejeve kudo ku ka një metër katror tokë publike apo private dhe betonizimi me ritmet më të larta në 30 vitet e fundit. Por ky lloj betonizimi shpreh në të njëjtën kohë si pompimin e parave informale dhe kriminale edhe mungesën e vizionit”, shprehet ai, duke shtuar se kjo gjë ka filluar të ndikojë edhe në sektorë të tjerë të ekonomisë.

“Duhet pranuar se ky fenomen edhe pse nuk është më fenomen shqiptar mendoj se në kushtet e Shqipërisë po zë një peshë të madhe dhe implikimet që vijnë për këtë shkak nuk janë vetëm në sektorin e ndërtimit, por ka shenja që po zhvendoset në sektorë të tjerë. Qarkullimi i parave jashtë bankave gjatë 3 viteve të fundit është më i larti mesatarisht në krahasim me 30 vitet e fundit, çka do të thotë se performanca fiskale bëhet më e vështirë”, thotë ai, duke shtuar se çertifikimi i aplikantëve për leje ndërtimi nuk kalon në filtrat e duhura.

“Bankat janë në vështirësi finacinare dhe në presion për tu përfshirë në pastrim parash, qeveria është në kushtet e pamundësisë të zgjerimit të investimeve publike, pasi borxhi publik ka njohur rritje galopante dhe gati të pakontrolluar. Pra nuk mund të marrin më borxh. Investimet private kur ka paqartësi politikash publike priren të tkurren. Investimet e huaja direkte janë në nivele mimimale”, përfundon ai duke ritheksuar se në këto kushte vetë procesi i dhënies së lejeve të ndërtimit është një amnisti e heshtur fiskale.

Për ekspertët e fushës, ky nivel i lartë informaliteti në këtë sektor të ekonomisë, është vetëm për shkak të mungesës së vullnetit politik, pasi mund të rregullohej në një masë të madhe, nëse do të funksiononte një mekanizëm për kontrollin e burimeve financiare për firmat që marrin leje për të kuptuar paraprakisht nëse këto firma kanë apo jo mjetet e duhura financiare për zbatimin e projektit.

Shpërndaje